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虎嗅APP發布時間：04-2909:23虎嗅APP官方帳號最近，有不少朋友就“房貸利率換錨LPR”、“LPR的持續下調”等問題向筆者咨詢。在此，筆者將這些常見的問題匯總起來，希望給大家的房貸決策提供一些有價值的參考。隨著LPR下調，月供到底能省多少？我們通過測算得出的結論是：對于100萬等額本息的貸款，五年期LPR每下調0.05%（即5個基點），月供大概減少約30元。就在4月20日，5年期LPR又下調了0.1%（10個基點），故對于每100萬元貸款，月供可以節省60元左右。下面，本文結合一系列范例來分析這個問題。范例1假設某人首套房貸款100萬元，采用等額本息的還款方式，分25年償還。房貸利率為（LPR+0.55%）——這也是當前四大行對于一二線城市首套房貸的常見利率報價。通過測算，得到隨著LPR的下調，貸款人每個月的月供變化，如下表所示。從上表中可知，對于100萬的貸款，五年期LPR每下調0.05%（即5個基點），月供大概減少30元。以4月這次利率下調為例，3月份的五年期LPR為4.75%，由此測算，100萬元房貸每月需要償還6022元。隨著4月20日，五年期LPR下調0.1%（10個基點）至4.65%，每月需償還的月供變為5963元，較上個月節省了約60元。在實踐中，人們的貸款情況還會存在一定差異。例如，很多人因為是第二套房的貸款，利率加點會提升，一般為1.05%。又如，有人的貸款期限可能為20年或者30年。我們通過測算發現，這些因素的變化，對于由于降息而產生的月供變化影響不大，“100萬等額本息的貸款，LPR每下降0.05%，月供節省約30元”的結論仍然有效。測算過程請參考范例2和范例3。范例2某人由于購買的是二套房，房貸利率加點提升為1.05%，其他條件與范例1相同，得到隨著LPR變化，貸款人月供變化如下表：通過對比范例1和范例2，可以發現，隨著利率加點的提升（0.5%），貸款人的月供增加了約300元。但是LPR每下調0.05%，月供的節省仍然在30元左右。范例3某人的房貸還款期限為20年，其他條件跟范例1相同，得到隨著LPR變化，貸款人的月供情況如下表：對比范例3和范例1，還款期限由25年縮短到20年，貸款人的月供顯著增加，但是，隨著LPR每下調0.05%，月供的節省為28元，仍然在30元附近。所以，綜合前面的分析，4月20日這次LPR下調0.1%，每100萬元貸款，月供可以節省60元。再結合每個貸款人實際的貸款總額，不難算出大家各自的月供節省金額。最后還要強調，以上的分析僅僅對于選擇浮動利率的房貸貸款人有效。對于選擇固定利率的貸款人，在切換的時候，月供還款金額就已經被鎖定，今后無論LPR如何變化，都不會對月供還款額有任何的影響。選擇更近的“重定價日”上文已經測算出了4月這次LPR下調，對房貸月供的影響。相信很多人已經迫不及待地想要查看自己下個月的房貸還款額，體驗房貸月供減少的快感了。結果要讓大家失望了——房貸月供僅在“重定價日”進行調整。這也意味著，在“重定價日”之前，貸款人還是要按照調整前的較高利率還房貸。根據央行的公告，“金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。”在實際操作中，銀行一般給貸款人兩個重定價日的選項：“每年1月1日”或者“貸款發放日”，貸款人需要二選一。在此，用范例4進行說明：范例4目前是2020年4月底，假設貸款人1選擇了貸款發放日（如7月1日）為“重定價日”，貸款人2選擇了每年1月1日為“重定價日”，且重定價周期為1年。其他條件如范例1，且后續LPR利率沒有發生新的變化，兩人的還款現金流如下：可以發現，雖然在4月份LPR利率就發生了下調，但是在5月和6月，兩位貸款人的還款還是執行的下調前的利率。直到7月份，在貸款人1的重定價日（7月1日），他的房貸利率發生下調，之后月供都發生了減少。而對于貸款人2，因為他的重定價日為1月1日，故只有等到2021年1月，房貸利率才發生下調。相比貸款人1，他以較高利率多交了半年的房貸。結合以上分析，為了能夠將本次LPR下調帶來的實惠盡早反應在房貸里，建議在“每年1月1日”和“貸款發放日”中選擇離當前“最近”的那個日期作為重定價日。這里需要指出的是，離當前“最近”的日期，不一定是“貸款發放日”。在上個例子中，假設貸款發放日為7月1日，當前時間（4月份）離7月份要比次年1月份要“近”一些，但如果貸款人的貸款發放日為2月1日，則當前時間離次年1月更近，則“1月1日”是一個更好的選擇。優先選擇公積金貸款以上關于LPR變化對房貸利率的影響僅僅針對商業貸款，公積金貸款并不受到LPR的影響。筆者建議，條件允許的情況下，優先使用公積金貸款，主要原因有兩點：一是公積金貸款利率更低。以北京為例，目前公積金貸款的利率為3.25%，遠低于商貸利率（首套5.2%，二套5.7%，根據最新的LPR計算）。雖然，各地的公積金貸款利率和商業貸款利率存在一定差異，但以公積金利率貸款要更加實惠。二是利率風險更小。雖然目前處于LPR下行周期，由此引發月供的減少，但是，沒人能保證未來LPR不會上升，進而導致月供負擔的增加，這也是浮動利率商貸的利率風險。相比之下，公積金貸款的利率不受LPR的影響，始終固定在一個較低的水平，相應的利率風險也更小。既然公積金貸款有這么多的優點，為什麼大家不都用公積金貸款呢？因為公積金貸款也有很多的限制，以北京為例，貸款申請人每繳滿一年公積金，可以增加10萬元的貸款額度，最高額度不能超過120萬元。各地也有類似的政策，對公積金的貸款額度進行限制。針對公積金貸款的限制，建議采取“公積金+商貸”混合模式，首先用滿手頭上的公積金額度，對于公積金貸款無法覆蓋的差額部分，可以考慮使用商貸來補充。如某人購房需要貸款100萬，但只有30萬的公積金貸款額度，則可以采取“30萬公積金+70萬商貸”的混合貸模式，將貸款成本和利率風險降到最低水平。優先選擇“等額本息”的方式還款在做房貸決策時，很多朋友還會被還款方式所困擾，到底是選擇等額本息還是等額本金方式還款呢？這兩種方式的共同點是，每個月都還一部分本金和利息，到還款期限正好將貸款的本息全部還完。關于這兩種還款方式的特點對比如下圖：關于兩種還款方式的計算方法和細節，不贅述，網上有很多的介紹。在此，筆者推薦選擇“等額本息”方法還款。主要有兩點理由：一是等額本息初期還款壓力小。同等條件下，等額本金方式在最初幾年有更多的還款壓力。有買房經歷的朋友都知道，買房壓力最大恰恰是最初幾年，首付已經掏空了購房者相當一部分的積蓄，過高的月供更容易形成壓力。但是，一旦熬過了最初幾年，壓力會開始減少。一方面，隨著購房人工作資歷的增長，收入會有所增加；另一方面，通貨膨脹也會對沖掉部分還款壓力。例如，今天每月還款一萬元，相比十年前每月還一萬元，壓力會小很多，同理，十年后還款1萬元的壓力又會比現在小很多。所以，沒必要采取等額本金方式，在一開始就給自己太大的壓力。二是等額本息法可以通過一些提前還款的策略產生等額本金的還款效果。但反過來是不成立的，即等額本金法無法通過策略產生等額本息的效果。首先必須聲明，在銀行層面，兩種方法一旦選定其中一種，中途是無法變更的。但是，大多數銀行又允許提前還款，通過提前還一部分的款，即可讓等額本息法產生等額本金還款的效果。當然具體每期要提前還多少，您可能需要找個數學好的朋友幫忙算算。反向操作是不能成立的，因為大多數銀行只能接受提前還款，但不能接受延期還款。另外，部分銀行提前還款可能會收取一定的費用，但也有很多銀行是免費的，這個情況也可以在簽貸款合同的時候跟銀行確定清楚。基于以上兩個事實，筆者建議不妨優先選“等額本息”方式還款，即使今后想變換一下，也還可以通過一些還款策略產生“等額本金”的效果，貸款人在貸款方面可以爭取到更大的靈活性。

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