廚具價格

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（原標題：鄭州寫字樓：各區域投資回報率差距明顯）記者孫煊哲管雪霏高鴻鵬核心提示｜業內人士認為，隨著鄭州晉級全國中心城市、自貿區的成立，越來越多的創業公司開啟全民創業高潮，雖然市場去化較難，2017年以來寫字樓的需求不斷攀高，多個寫字樓項目加推，租金逐漸穩定，且高品質寫字樓每年租金都在以10%的漲幅上漲。那么鄭州寫字樓的實際租金及售價情況究竟如何呢？樓市記者走訪五大主城區，對主要商圈寫字樓及停車位售價、租金情況進行了非系統化摸排。總體回顧2016年寫字樓市場低迷2017年市場回暖根據克爾瑞今年年初公布的大數據顯示，2016年鄭州純辦公供應面積48.63萬，同比下跌45.2%；銷售面積72.19萬，同比上漲0.8%；銷售均價10693元/，同比上漲0.8%。截至12月底，純辦公存量為154.63萬。公寓供應面積113.68萬，同比上漲62.5%；銷售面積105.51萬，同比上漲214.2%；銷售均價9173元/，同比上漲8.0%；截至12月底，公寓存量為85.55萬。目前鄭州整體寫字樓市場趨于回暖，金水區、管城區、二七區等老牌商圈入駐率普遍在80%以上，而鄭東新區由于近幾年的大量新盤入市，拉低整體入駐率，但是從今年開始，普遍有所好轉。記者在走訪中了解到，影響寫字樓價格和租金的首先是區位，一處交通方便、位置絕佳的寫字樓往往受到追捧，如金成國際廣場，就算年代比較久遠，需求依然很旺盛。其次是配套，停車位是否夠用、就餐是否方便、裝修是否豪華、環境是否優美往往決定著寫字樓的租金價格，以綠地之窗和升龍廣場為例，兩者都在高鐵片區，但是精裝修的綠地之窗租金可以達到2元//天，而升龍廣場由于內部裝修還是“大白墻”，租金只能到1.7元//天。最后決定入駐率和租金的還有建筑水平、物業服務。以建正東方中心為例，位置在高鐵片區稍偏一些，但是依靠美國LEED建筑的認證，加上具有一級物業管理水平的服務，建正東方中心價格絲毫不比位置更好的綠地雙子塔、升龍廣場低，達到2.2元//天，并且入駐率超過90%。而像管城區、中原區等老城區，寫字樓去化難度大，商住兩用型公寓十分走俏，個別公寓項目推出非標層，模仿寫字樓大開間格局，需求量較大。新盤易尋，舊盤難覓。已成熟的寫字樓很難找到開發商相關人員，記者只能通過購房者或租房者身份問詢項目物業；被誤認為是中介或行業同行而遭遇閉門羹的情況時有發生；同時，記者親身感受最難的就是停車，且停車費不低，常常繞著商圈轉了20分鐘找不到停車位，而進了寫字樓停車場20分鐘即收費4至5元；更多的老寫字樓并不讓外來車輛進入。除此之外，記者感受商業寫字樓的物業管理相對更專業、要求更高，專業服務寫字樓的人才和管理是鄭州目前最缺乏的，這樣行業和工作也大有可發展空間。如果說一個城市的住宅承載著這個城市人們的安居和幸福，那么，寫字樓就是這個城市一道道時尚的風景。寫字樓增加鄭州的時尚感，也為鄭州使用寫字樓的人們帶來更高的工作效率，也讓投資者在寫字樓市場有更多收獲。鄭東新區鄭州CBD片區一片大好、高鐵片區參差不齊鄭東新區作為政府規劃最核心的商務區，這里寫字樓林立，吸引了眾多有實力的公司入駐，同時也成為各家房企角逐的重點區域。目前這里可分為CBD片區、高鐵片區和龍子湖片區。CBD是中央商務區，在如意湖的環線上，靠近內環的寫字樓，不少是商住兩用。據龍湖大廈一物業人員稱，“今年的租賃行情比去年強，過完年開始，陸陸續續進駐一批公司，租金卻基本保持去年的價格”。記者了解到，房間朝向如意湖的租金為1.5元//天，朝向外環的為1.3元//天。旁邊的金成東方國際形勢也是一片大好，記者在一樓大廳的樓層指示牌上看到，幾乎每個樓層都有公司入駐，由于整體辦公環境稍好，租金價格也相對貴一些，為1.7元-1.8元//天，出售價格為1.7萬元/，車位也有出售，每個價格為11萬元。而在商務外環邊上的，則普遍為純寫字樓。在新芒果大廈，物業人員告訴記者，目前整棟大廈只剩一套房源出租，租金為2.2元//天，物業費5.9元//月，每個車位賣到25萬元。其他的如國際商會大廈、王鼎國際、中科金座等租賃市場一片大好，租金在1.8元-2.5元//天。另外，談寫字樓，怎能少得了“大玉米”？在走訪中記者了解到，目前“大玉米”空置率依然較高，但隨著越來越多的公司進駐，形勢也已有所好轉。一位租戶告訴記者，這邊物業費稍貴一些，達到20元//月左右，租金相比于之前的1塊多也慢慢回升為2.5元-3.5元//天。接下來是高鐵片區。與前幾年房源多、配套少、空置率高不同的是，目前，隨著CBD片區寫字樓市場趨于飽和，越來越多的企業進駐配套趨于完善、建造科技更為高端的高鐵片區。一名長期在該區域做租賃的工作人員介紹稱，近兩年升龍廣場、綠地新都匯、易元國際等寫字樓交房后，把區域租金拉了下來，目前普遍在1.7元-2元//天。由于幾乎都是純寫字樓，物業費基本在10元//天左右。這里的標志性建筑就是綠地雙子塔了，相比于其他寫字樓，雙子塔的位置絕佳，停車位達到2000多個，由于剛交房不久，很多樓層空置現象較多，裝修氣味較大。“雙子塔的入駐率目前為三四成，租金為1.8元-2元//天，相信經過一年后，這里會火爆起來。”一名負責租賃的工作人員稱，這個價格跟綠地之窗差不多。在綠地之窗記者了解到，這里入駐率達到80%以上。再往南是升龍廣場，入駐率達到70%，3號樓去年剛交房，加上是毛坯房，入駐率稍低，在50%左右。記者進入內部看到，四周墻面均為“大白墻”，租金稍低一些，為1.7元//天。楷林IFC在2.4元//天，入駐率達到70%；綠地新都會，截止到目前入駐率也基本達到五六成。值得一提的是，再往南，位置稍微偏一點的是建正東方中心，入駐率高達95%以上，其物業總經理朱杰告訴記者，該項目是高鐵片區首個精裝修交房，并獲得美國LEED認證，停車位多達1700個，超過國家標準。在龍子湖片區整個不大的湖心島上超過十棟商業樓正在熱火朝天建造著，但是品牌房企較少。已經建好或即將交房的有正商四大銘筑、建業智慧港、永和龍子湖廣場、萬正紫湖公館等，有很多都是公寓、辦公、商鋪多用型產品。其中正商四大銘筑租金價格在1.2元—1.3元//天之間，目前寫字樓價格在13000元左右。（注：同一樓盤，受不同戶型、不同裝修程度、不同業主情況等因素影響，租金價格會有所波動，以實際價格為準。）下轉AⅡ·03版上接AⅡ·02版二七區寫字樓銷售走高僅次于鄭東新區，排鄭州八大區第二根據睿意德調查的數據顯示，已在房管局備案的2017年第一季度二七區寫字樓成交面積為2.5萬，其成交均價為9309元/，成交套數為179套，無論成交套數和成交面積均僅次于鄭東新區，但其均價低于東區、金水區、惠濟區和經開區。記者走訪該區域核心商圈寫字樓，發現綠地濱湖國際城、升龍城、升龍天璽寫字樓銷售體量占比較大，其中綠地濱湖國際城寫字樓第一季度銷售面積為6213（房管局備案數據），銷售均價為8900元/左右，上周記者來到綠地濱湖國際城營銷中心咨詢，該綠地集團相關負責人告訴記者：“目前其一期、二期為現房寫字樓，銷售價格也之前的9000元/漲到11000元~12000元/，在建的三期為期房，已經出地面5層，即將推出，預計2019年交房。”關于寫字樓停車位的售賣情況，該負責人表示：“目前還沒有開始售賣停車位，且停車位只賣給業主，標準車位售價為11萬元左右。”但其表示，“（車位）租售同時進行，售賣只給業主，出租可以面向全部租戶業主”。記者從該負責人處獲悉，綠地濱湖國際城預計商業規劃用地約490畝，預計總建筑面積約100萬方，預計分為七期開發，目前已開發兩期，兩期均已建成交付，一期總建筑面積147449萬方，二期總建筑面積102716萬方。記者在該區域周邊的中介公司看到，該項目部分出租價位從1.1元~2.1元//天不等，但具體價位還得同業主商議而定。升龍城策劃經理金先生告訴記者，該項目寫字樓1月~3月的銷售情況為“認購5416，均價10786元/”，金先生介紹說，升龍城項目的寫字樓體量為40萬左右，共涵蓋7棟寫字樓，目前在售的為升龍城8號地塊，總建筑面積為168217，其中辦公區域為95158，1層~3層為商業，4層至28層為寫字樓，車位有556個，“停車位的銷售均價為16萬元/個，其中負一樓與負二樓差價為一萬元左右”。沿著大學路再向北，就到了升龍天璽項目。該項目策劃經理李女士告訴記者，升龍天璽是升龍國際中心的大二期，“目前在售的寫字樓為A08地塊的1號樓，在售均價為12000元/，目前尚未交房。大一期升龍國際中心已交付使用的寫字樓B5、C8出租率均達95%以上，租金從1.8元~3元//天不等。”李女士說，“二期寫字樓共有車位460個，目前已售369個，待售91個，在售車位均價16萬/個，已售均價13萬/個；升龍國際中心大一期已交房的車位目前月租金350元/月，寫字樓停車位配比為791，后期全部由升龍物業統一管理。”同樣位于大學路的萬科大都會打造400萬的超級綜合體項目，其中規劃有擬建200萬方商業辦公中心，車位配比是11，目前還未開盤。還有占地1276畝的盛潤運河城城市綜合體項目，在2016年年初開工，是賈砦的城改項目，項目總投資70億元，將建設甲級智能辦公、大型休閑健康商業公園、高端居住區等350萬綜合體業態。除去在售的新盤外，二七區已投入使用的寫字樓如大學路康橋華城項目，記者從開發商處了解到目前寫字樓售價1萬元/左右，出租價位為1.7元//天；1-4層為商業區，5-27層為辦公區，建筑面積47820，停車場地下2層，目前車位基本售完，售價16萬元/個左右，管理費為60元/月，停車場臨時停車20分鐘不收費，5個小時以內4元，12小時以內6元，24小時以內10元。大學路的二七萬達廣場寫字樓，記者身邊有朋友投資該產品，其告訴記者，“寫字樓交付5年了，使用率近80%，里面有不少小戶型辦公區，當時買的時候7000元/左右，投資了近80萬，目前月租金是5000元左右，停車位的二手價位目前是16萬元左右一個”。隨后記者連線萬達物業高總，了解到目前二七萬達的停車位體量為1200個左右，寫字樓業主可以采用月卡形式辦理租用，價格根據市物價局制定的價格執行，除此之外，中原萬達約有1100個停車位，金水萬達約有1600個停車位。京沙廣場目前在售部分均價為1萬元/左右，出租價位在1.5元//天，其物業費為4.3元//月；正商航海廣場寫字樓銷售面積多為130-300戶型，銷售均價12000/，停車場位于負一層、負二層，出租一個月500元-600元/，車位售價為負一層145000元/，負二層售價125000元/。（注：同一樓盤，受不同戶型、不同裝修程度、不同業主情況等因素影響，租金價格會有所波動，以實際價格為準。）下轉AⅡ·04版上接AⅡ·03版金水區老牌商業核心圈光環已褪租金較低作為老牌商業區，誰也不能磨滅金水區曾經的輝煌，有著鄭州華爾街之稱的經三路曾經撐起一片天。目前，經三路沿線繁華依舊，企業入駐率較高。但是不可否認的是，與CBD含著金鑰匙出身不同，由于先天規劃不足，隨著經濟的發展經三路沿線的光環已然褪去。“洛陽親友如相問，就說我在等電梯”，這是在經三路農業路附近的財富廣場上班族的真實寫照。硬件設施不完善，停車位配比不足，物業管理落后成為新時代的詬病。記者走訪財富廣場、英特大廈、海特大廈、金城國際廣場等了解到，這里雖然入駐率較高，但是租金卻僅為1.3元-1.8元//天，“這邊的大樓一般建造時間稍早，裝修檔次也不是太高，一般中大型企業在發家后都會搬到東區去，在這里的一般都是中小企業，金融、保險、培訓類的機構較多。”一位物業人員告訴記者。在這里上班的杜小姐認為，這里停車不是很方便，每天上班找車位是最頭疼的，“雖然吃飯很方便，但是人流量巨大，到處都是人，環境很差，想喝喝下午茶、看看風景休閑一下更是不用想。”除了經三路，金水區曼哈頓商業廣場也不得不提，十年前它的確驚訝了鄭州。從現在來看，容積率達到6.0的曼哈頓的確太過密集，停車位少讓人頭疼。但是BRT和地鐵開通后，交通成為這附近的一大亮點，吸引一大批公司進駐。記者了解到目前，根據裝修程度不同，曼哈頓租金達到1.2元//天，旁邊的升龍大廈則超過2元//天，浦發國際為2.5元//天。東邊的盛潤國際廣場由于位置不太好找，品質雖不錯，但也只能租到2元//天，專業寫字樓楷林國際租金則是超過3元//天；南邊的綠都廣場交房最晚，目前入駐率很高，租金在1.8元//天左右，“但是停車也是一大難題，車位只租不賣，每個月300元左右，400個車位早早就被搶占一空，不少人只能把車停在未來路上，我就被貼了好幾次。”在這里上班的劉文華對記者說。此外，紫荊山片區寫字樓也較為集中，由于區位優勢，需求量也很旺盛。記者走訪調查，在順河路附近的紫金城商住兩用的租到1元//天，而另一棟純辦公的則租到1.5元//天。挨邊的陽光銘座和紫東苑都屬于商住兩用，租金不高，僅為1元/左右。物業工作人員介紹稱，“這兩年隨著東區一些高端寫字樓陸續交付，這里也有不少公司搬去，空出來的則由一些中小公司補上，基本不愁租。”中原區中小型企業居多寫字樓沒有商住公寓吃香據睿意德調查的數據顯示，2017年第一季度中原區已在房管局備案的寫字樓銷售面積不足1000，僅高于惠濟區寫字樓銷售面積，位列倒數第二，其銷售均價為8300元/，僅高于管城區、高新區。錦藝集團錦藝城項目相關負責人李女士介紹，錦藝城寫字樓項目2014年開盤時為6000元/左右，如今售價在8000元/，漲幅不大，寫字樓的物業費也較高，錦藝城為5元//月，公寓類項目的物業基本為2.5元//月，是寫字樓的一半。停車位因受王府井購物中心需求所致，均不出售停車位，寫字樓業主有月租協議價，基本為240元/月。記者了解到錦藝城項目共26層，1~4層為商業區，5~26層為辦公區，每一層為1300。緊挨錦藝城的盛潤錦繡城，記者走進其營銷中心了解到，錦繡城作為公寓項目，為了促進產品多樣化，其在17層的項目主體上打造了5~9層的非標層，是擬寫字樓辦公層，多為大開間，而9層以上才為公寓戶型，目前公寓在售價格為13000元/，車位還未開始出售。緊挨著的兩個項目，寫字樓售價沒有公寓高，去化更難。類似情況在二七區也有一例，之前記者了解到鑫苑二七鑫中心將規劃打造一個涵蓋住宅、商業、寫字樓的綜合體項目。隨后，記者再次問詢鑫苑該項目相關負責人，其表示鑫中心將著力打造住宅、公寓和商業，足以可見，寫字樓項目被擱淺了。隨后記者來到中原區地標——裕達國貿，國貿的西塔樓是寫字樓產品，其物業公司位于西塔樓的12層，早前一直有傳聞說“大玉米”建成后，租用裕達國貿的一些大公司都轉去了東區地標建筑，今時，記者問詢裕達國貿物業，得知寫字樓可供出租的房間很多，300的辦公區域在15層、26層均有閑置。其物業相關人員告訴記者，“目前寫字樓租金為150元//月，物業費為25元/”，記者看到裕達國貿的地下停車場停用，所有商業、酒店、寫字樓停車均在地上，車位數量約300個，“車位有限，只租給寫字樓用戶，地面臨時停車為4元/時，超出一小時每小時加2元”。5A級寫字樓在中原區遇冷，老寫字樓依然火爆。記者來到棉紡路的鑫苑國際廣場，項目共21層，1~3層為商業，寫字樓區域為4~21層，4萬多。物業相關負責人張女士告訴記者，該項目是2008年交付的，目前已經十年，當時開盤售價在4500元/，車位售價八九萬元一個，目前都已經售完，“寫字樓目前出租價位是1.4元//天，物業費是1.4元//月”。該項目停車場入口臨街，明顯放置“外來車輛不得入內”的字樣，“車位一共201個，物業收取60元/個/月的管理費，部分業主會委托物業幫其出租，租金在200元/月左右。”張女士說。管城區老城區大品牌寫字樓銷售、出租穩定在管城區寫字樓比較集中的鄭汴路和中州大道附近，分別有東建材，鳳凰建材城，紅星美凱龍，居然之家等家居建材賣場的寫字樓，由英協廣場、建業置地廣場、建業五棟大樓、升龍環球廣場、居然之家北側世貿中心大廈等組成。記者走訪了解到，英協廣場銷售均價為10000元/左右，月租均價為40至50/；而建業置地廣場的銷售均價為9100元/左右，月租均價約50元/左右；世貿中心銷售均價為10000至11500/，月租均價約50元/；建業五棟大樓銷售均價為10000至13000/，月租均價約55元/左右。在這些寫字樓里面，有家具公司，燈飾公司，壁紙公司，裝飾公司，門業公司等。由于東建材一帶的拆遷和專業賣場高昂的租金，不少人已經把展廳建在這些寫字樓里面。記者走訪了解到，這里的寫字樓底下均配有大量的停車位，售價在10萬元至15萬元不等。一寫字樓物業工作人員稱“這些車位基本上都是業主持有，出租價位在200元至400元不等。”沿著鄭汴路向西走，位于隴海路與紫荊山路交會處的方圓創世國際，該樓盤目前的銷售均價為8900至9800元/不等，租金每平米39至60元/天。該寫字樓物業一位負責人說，“這個只是大概的價格，具體價位還得業主們之間商議而定。”

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